O empresário decide organizar o patrimônio, constitui a holding, transfere os imóveis para o capital social e considera a operação encerrada. Semanas depois chega a notificação da prefeitura cobrando ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado dos imóveis e o capital integralizado, ou, pior, sobre o total transferido, sob o argumento de que a empresa tem atividade imobiliária. Em uma carteira de poucos milhões, a alíquota municipal de 2% a 3% transforma o que parecia um ato societário simples em uma despesa relevante e inesperada.
A imunidade do ITBI na integralização de capital existe e está na Constituição, mas ela não é automática nem ilimitada. Este texto explica exatamente onde ela vale, onde o Supremo Tribunal Federal já disse que ela não alcança, e qual é a controvérsia que está sendo julgada agora e que pode mudar o custo de constituir uma holding com imóveis.
O que a Constituição imuniza na integralização de imóveis
A regra está no artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal. O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
O mesmo dispositivo abre uma exceção: salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A leitura desse “nesses casos” é o centro de toda a disputa, e voltaremos a ela adiante. Antes, é preciso tratar do limite que já está definido e que responde pela maior parte das cobranças que chegam ao empresário.
O limite do capital social: o que o Tema 796 do STF decidiu
Ao julgar o RE 796.376, em agosto de 2020, o Supremo fixou a tese do Tema 796 de repercussão geral: a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Na prática, toda transferência de imóvel para uma pessoa jurídica passou a ser dividida em duas partes:
- a parcela imune, correspondente ao capital social efetivamente integralizado com aquele bem;
- a parcela tributável, correspondente ao que exceder esse capital.
O caso que originou a tese ilustra bem o problema. Imóveis avaliados em valor muito superior ao capital subscrito foram transferidos, e a diferença foi lançada em reserva de capital. O contribuinte sustentou que toda a operação estaria imune por ser integralização; o Supremo entendeu que a imunidade protege a integralização do capital subscrito, e não qualquer incorporação de bem ao patrimônio da empresa. Sobre o excedente, incide ITBI.
A consequência para quem planeja é direta e frequentemente ignorada na pressa de constituir a estrutura: a diferença entre o valor atribuído ao imóvel na integralização e o capital social subscrito é a zona de cobrança mais comum. Estruturas montadas com capital social baixo e imóveis lançados a valor de mercado, ou com o excedente destinado a reserva de capital ou ágio, criam exatamente a base tributável que o município vai buscar.
Vale registrar que a tese do Tema 796 é objeto de crítica técnica consistente na doutrina, especialmente quanto à distinção entre capital subscrito e capital social e quanto à extensão que alguns tribunais têm dado ao precedente. Isso não a torna inaplicável, mas significa que a discussão sobre a base de cálculo em cada caso concreto continua tendo espaço, e que a avaliação atribuída ao bem merece cuidado documental desde a origem.
Atividade preponderante imobiliária: o Tema 1.348 ainda está em julgamento
Aqui está a controvérsia viva, e ela interessa diretamente a quem tem imóveis para locação dentro da estrutura.
O artigo 37 do Código Tributário Nacional condiciona a imunidade à atividade do adquirente, considerando preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional dos dois anos anteriores e dos dois anos seguintes à aquisição decorrer de venda ou locação de propriedade imobiliária ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição. Muitos municípios aplicam esse condicionamento a todas as hipóteses do artigo 156, § 2º, I, inclusive à integralização de capital.
A tese contrária sustenta que a exceção constitucional da atividade preponderante se aplica apenas às hipóteses de reorganização societária mencionadas na segunda parte do dispositivo (fusão, incorporação, cisão e extinção), e não à realização de capital, que seria imunidade incondicionada.
Essa é a questão submetida ao Tema 1.348, no RE 1.495.108, sob relatoria do ministro Edson Fachin. O estado atual do julgamento, e é importante ser preciso quanto a isso:
- no plenário virtual, o relator votou no sentido de que a imunidade do ITBI na realização de capital social é incondicionada, portanto indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, e formou-se placar favorável ao contribuinte;
- em 26 de março de 2026, o ministro Flávio Dino pediu destaque, o que retirou o caso do ambiente virtual e zerou os votos já proferidos;
- em 2 de setembro de 2026, o processo foi a plenário físico. Houve leitura do relatório e seis sustentações orais, e o julgamento foi suspenso sem que nenhum voto fosse proferido.
Ou seja: em setembro de 2026 não há tese fixada no Tema 1.348, e o placar anterior não vale mais. Qualquer material que apresente a imunidade incondicionada como questão resolvida está adiantando um resultado que ainda depende de julgamento.
O que isso significa para a decisão empresarial é uma questão de postura diante do risco, não de certeza. Enquanto o Supremo não conclui, o município continua autuando com base no artigo 37 do CTN, e a discussão segue sendo travada caso a caso, com desfechos que variam conforme o tribunal.
Onde as cobranças costumam aparecer na prática
Os pontos que mais geram autuação em estruturas patrimoniais:
- Excedente sobre o capital social. A diferença entre o valor do imóvel e o capital integralizado, especialmente quando destinada a reserva de capital. É a aplicação direta do Tema 796.
- Enquadramento como empresa imobiliária. Holdings cuja receita vem majoritariamente de aluguéis são enquadradas pelo município no artigo 37 do CTN, e a imunidade é negada integralmente.
- Apuração da preponderância em empresa nova. Quando a pessoa jurídica inicia atividade menos de dois anos antes da aquisição, o CTN manda apurar a preponderância pelos três primeiros anos seguintes, o que mantém a situação em aberto por um período longo depois da transferência.
- Valor de avaliação do imóvel. O município costuma partir do valor venal de referência, e não do valor atribuído no ato societário, ampliando a base do que considera excedente.
- Momento e local do recolhimento. O imposto é devido ao município da situação do bem, e cada legislação municipal tem regras próprias de prazo, procedimento de reconhecimento da imunidade e forma de impugnação administrativa.
O que avaliar antes de integralizar
Alguns cuidados que costumam mudar o resultado, e que são muito mais eficientes antes da operação do que depois da notificação:
- dimensionar o capital social em relação ao valor dos imóveis a integralizar, entendendo a consequência tributária de cada desenho;
- documentar o critério de avaliação dos bens desde a origem, com laudo e memória de cálculo;
- projetar a composição da receita da holding nos períodos que o artigo 37 do CTN utiliza para apurar preponderância;
- verificar a legislação do município de cada imóvel, inclusive o procedimento de reconhecimento prévio da imunidade;
- considerar o ITCMD quando a estrutura envolve doação de quotas aos herdeiros, porque o custo tributário do planejamento não se resume ao ITBI;
- avaliar a estrutura societária como um todo, incluindo o acordo entre os sócios e a governança da empresa familiar, já que a economia tributária isolada raramente é o objetivo principal de quem organiza patrimônio.
Vale lembrar que a integralização é apenas uma das operações do planejamento. A transferência das quotas à geração seguinte tem regras e custos próprios, tratados em doação de quotas com reserva de usufruto.
Como o escritório atua
A atuação começa pelo diagnóstico da estrutura antes de qualquer ato: qual é o valor dos imóveis, como o capital social está desenhado, qual será a composição da receita da holding e em quais municípios os bens estão situados. É desse conjunto que sai a estimativa realista de exposição ao ITBI, e não da premissa de que a integralização é sempre imune.
Quando a estrutura já existe e a cobrança chegou, o trabalho é analisar o fundamento concreto do lançamento. Cobrança sobre o excedente do capital social tem discussão diferente de cobrança fundada em atividade preponderante, e a segunda depende diretamente do que o Supremo vier a decidir no Tema 1.348. Avaliamos a via administrativa do município, o cabimento da medida judicial e a conveniência de aguardar o julgamento, sempre com atenção aos prazos de impugnação, que são curtos e variam por legislação municipal.
O trabalho é conduzido em conjunto com a contabilidade da empresa e da família, porque decisões societárias, tributárias e sucessórias se comunicam, e o desenho que reduz um custo isolado com frequência cria outro em etapa seguinte.
Se você pretende constituir uma holding com imóveis, se recebeu notificação de ITBI sobre integralização de capital ou se quer entender a exposição da estrutura que já existe, agende uma consulta para analisarmos a documentação societária e a situação de cada imóvel.
Fontes
- Constituição Federal, artigo 156, § 2º, I.
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), artigo 37 e parágrafos.
- STF, RE 796.376, Tema 796 de repercussão geral, julgado em agosto de 2020.
- STF, RE 1.495.108, Tema 1.348 de repercussão geral, relatoria do ministro Edson Fachin. Destaque do ministro Flávio Dino em 26 de março de 2026; julgamento iniciado em plenário físico em 2 de setembro de 2026 e suspenso sem votos.
Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização de imóveis em holding
Transferir imóvel para uma holding paga ITBI?
A Constituição, no artigo 156, § 2º, I, prevê imunidade do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Essa imunidade, porém, não é ilimitada: no Tema 796, o STF fixou que ela não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Sobre esse excedente, o município cobra o imposto.
O que é o excedente do capital social no ITBI?
É a diferença entre o valor atribuído ao imóvel na operação e o capital social efetivamente integralizado com aquele bem. Quando o imóvel entra por valor superior ao capital subscrito, e a diferença é lançada em reserva de capital, essa parcela fica fora da imunidade segundo o Tema 796 do STF e passa a ser base de cálculo do ITBI.
Holding que vive de aluguel perde a imunidade do ITBI?
É exatamente a controvérsia do Tema 1.348 do STF, no RE 1.495.108. Os municípios aplicam o artigo 37 do Código Tributário Nacional e negam a imunidade quando mais da metade da receita vem de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição. A tese contrária sustenta que essa exceção só valeria para fusão, incorporação, cisão e extinção, não para a integralização de capital.
O STF já decidiu o Tema 1.348?
Não. O relator, ministro Edson Fachin, havia votado no plenário virtual pela imunidade incondicionada e o placar estava favorável ao contribuinte, mas o ministro Flávio Dino pediu destaque em 26 de março de 2026, o que zerou os votos. Em 2 de setembro de 2026 o caso foi a plenário físico, houve sustentações orais e o julgamento foi suspenso sem nenhum voto proferido. Até aqui não há tese fixada.
Como o município apura a atividade preponderante da holding?
Pelo artigo 37 do CTN, considera-se preponderante quando mais de 50% da receita operacional dos dois anos anteriores e dos dois anos seguintes à aquisição vier de atividade imobiliária. Se a pessoa jurídica iniciou a atividade menos de dois anos antes da aquisição, a apuração leva em conta os três primeiros anos seguintes, o que mantém a situação em aberto por um período longo após a transferência.
O que fazer ao receber uma notificação de ITBI sobre integralização?
O primeiro passo é identificar o fundamento do lançamento, porque cobrança sobre o excedente do capital social envolve discussão diferente de cobrança fundada em atividade preponderante. A partir daí se avalia a impugnação administrativa no próprio município, a medida judicial cabível e os prazos, que são curtos e variam conforme a legislação municipal do local do imóvel.
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